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半新樓「解封貨」現蝕讓離場 疫情升溫未明朗 3年期滿即減價

近數月一批半新樓陸續SSD(額外印花稅)期滿「鬆綁」,然而業主持貨3年後,適逢新冠肺炎疫情衝擊,不少看淡後市,以低市價沽貨,部分更不惜蝕讓,如元朗Grand YOHO最新有2房,原業主帳面微蝕7,000元甩貨。事實上,這批「解封」盤的賺幅已大為收窄,部分出現「明賺暗蝕」個案。若情況持續下去,料市場將會更多業主蝕錢也趕緊走貨離場。

元朗 Grand YOHO 2房持貨3年蝕7,000元

位置毗鄰港鐵元朗站的Grand YOHO,近期出現零星蝕讓個案,最新包括有520方呎2房,原業主早於2018年已放售,終在本月以768.8萬沽出,帳面微蝕7,000元。

2018年已放售

美聯物業助理區域經理梁潮表示,Grand YOHO的2座中層G室,實用面積約520方呎,屬2房間隔,向西望向新元朗中心,享開揚樓景,成交價768.8萬,呎價約14,785元。原業主於2016年9月以約769.5萬一手購入上述物業,轉售後帳面蝕7,000元,幅度0.1%。

另中原地產副區域營業經理王學勤表示,上述成交單位原業主,早於2018年SSD額外印花稅未鬆綁已將單位放售,當時連SSD開價1,050萬,期間亦有將叫價下調,不過仍高於市場水平,至今年1月下調至約810萬至820萬貼近市場水平,開始陸續有買家洽購,經議價後終錄得成交。

最新市況

解封後錄數宗蝕讓

中原地產王學勤表示,2月至今Grand YOHO錄約4宗買賣,實用平均呎價約15,300元,近數月易手的單位中,只有數宗原業主蝕讓,幅度2%內。現時屋苑的放盤約有70個,2房及3房入場叫價分別約768萬及910萬,以放盤叫價計算,業主帳面已蝕讓的個案只有1、2個,包括1個實用面積799方呎3房1套單位,現叫價1,200萬,業主的買入價約1,303萬。

馬鞍山 薈晴 開放式低市價4%售

二手市場氣氛淡靜,部分業主叫價由高於市價,務求加快促成交易止賺,終落價至低市價易手。其中,馬鞍山薈晴於去年8月SSD期屆滿,即有開放式單位,開價440萬,新近終以395萬,低市價約4%沽出。

賺幅收窄至不足2成

世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示,薈晴最新成交單位在上月中錄得為2座低層B05室,實用面積230方呎,開放式間隔,座向東面,在去年10月SSD剛期滿,開價約440萬放售,期間業主因應市況調整叫價,至1月初減至398萬,終獲買家以395萬承接,呎價17,174元,低市價約4%。

據了解,原業主於2016年10月購入上址,當時作價約336萬元,持有3年多至今沽售,帳面獲利59萬,單位期內升值17.6%。莊端生續指,屋苑的業主沽貨獲利幅度稍收窄,早前普遍逾2成。

最新市況

2房僅3個放盤

薈晴在去年10月起,3年期SSD「鬆綁」,至今錄約10餘宗二手成交,2月未有成交,1月錄2宗,平均呎價約17,500元。現時放盤量約有36個,以開放式及1房為主,2房僅有3個,入場叫價分別約400萬、590萬及760萬。

至於同區同主攻細戶的薈朗,在去年8月SSD已期滿,2月未有成交,最新1宗在1月中錄得296方呎1房,以563萬成交,呎價19,020元。現時放盤量約有80個,開放式、1房及2房入場叫價分別約395萬、500萬及660萬。

屯門 豐連 536呎戶618萬明賺暗蝕

屯門新晉小型屋苑豐連,自去年8月起陸續錄得額印鬆綁成交,當中不乏業主持有3年後轉售獲利個案。不過,新近有業主看淡後市,以低市價沽貨,帳面獲微利,扣除手續費後需蝕約10萬。

扣除雜費料蝕約10萬

祥益地產高級客戶經理古文彬表示,屯門豐連2座高層C室,實用面積536方呎,屬屋苑的大2房間隔,原業主計畫換樓遷往市區,於是放盤叫價750萬,受新冠肺炎疫情影響看淡後市,累減132萬後,以618萬沽出單位,呎價11,530元,低市價約1成,現時同類型單位叫價700萬以上。原業主於2016年11月以約604.7萬一手買入單位,帳面賺約13.3萬,惟計及釐印、佣金等開支,料蝕約10萬。

古氏指出,該宗成交消息曝光後,市場上有買家欲找620萬至630萬貨源,惟同類單位叫價普遍逾700萬,上述單位業主有換樓需要,才肯平賣。

最新市況

大2房客源窄

祥益地產分行經理黃文樂表示,豐連自去年8月至今錄約40多宗買賣登記註冊,以只有2幢小型屋苑來說算不俗,現時屋苑約有45個放盤,開放式、1房、細2房及大2房入場叫價分別約400萬、480萬、618萬及750萬。

美聯物業區域聯席董事梁浩文指出,豐連的開放式及1房單位,涉及銀碼較細,現時樓價仍在上車客可負擔範圍,大部分業主都可獲利。至於2房單位,尤其是530多方呎大2房,涉及銀碼較大,故客源較窄,一些高層單位,當年發展商的售價亦較高,以目前市況,轉售只能獲微利。

珀御1房590萬起

另附近的單幢樓珀御大部分單位在今年4月起開始陸續解封,現時放盤量不足10個,均屬1房,開放式缺貨,連SSD叫價590萬至620萬,連平台戶高達800萬,準買家都靜觀封解,業主不用付SSD後,業主會否下調開價。

將軍澳 海翩匯 海景戶累減118萬市價成交

近半年將軍澳南接連有半新盤SSD期滿,包括有樓齡約1年的海翩匯,有享海景2房戶,原業主放盤約5個月,連翻累減近120萬,以882萬沽出,帳面仍賺逾3成。

2房入場價跌至805萬

香港置業助理分區董事劉浩勤表示,海翩匯3座高層K室,實用面積520方呎,間隔2房,原業主於去年9月開價1,000萬放售,在去年12月下調至950萬,在今年1月進一步減至920萬,經議價後以882萬成交,約5個月累減118萬,幅度逾1成,呎價16,962元,由於座向東南可享海景,屬優質放盤,造價屬市價水平,現時2房單位入場叫價由早前850萬,跌至805萬起。

據資料顯示,原業主於2016年9月約665.29萬買入上址,是次交易後帳面獲利216.71萬,賺幅約32.6%。

最新市況

1房缺盤企硬叫820萬

海翩匯2月錄約2宗買賣,除上述2房單位外,另1宗屬3房單位,實用面積898方呎,成交價1,380萬,呎價15,367元,屬市價水平,原業主持有3年多,原買入價約1,208萬,帳面獲利約172萬,幅度約14.2%。

劉浩勤指出,過去數年細單位的樓價升幅較大單位佳,細單位叫價往往較大單位進取,現時海翩匯約90個放盤中,由於1房只餘下1個放盤,叫價硬淨要820萬,較2房入場單位叫價805萬還要高,而屋苑的開放式、3房單位入場價分別約570萬及1,280萬。

將軍澳 藍塘傲 租客遷出即放售止賺

對市況較敏感的投資者亦迅速作出應變策略,將軍澳藍塘傲有座向東南望海景1房戶,租客遷出後,原業主即以738萬沽貨,帳面賺約17%,較早前同類型單位賺幅約近3成收窄。

投資者接連出貨

美聯物業營業經理林志堅表示,藍塘傲6座高層B室1房,實用面積405方呎,座向東南望內園及海景,放售約1個月,原叫價750萬,在上月底降價至738萬成交,呎價18,222元,以2016年10月一手買入價628.37萬計,帳面仍賺109.63萬,幅度17.4%。

林氏透露,原業主是投資者,在將軍澳區尚有其他物業,而上址租客遷出後,方便交吉交易,於是將單位放售。

資料顯示,藍塘傲對上1宗座向及景觀相近的同類型成交,在去年12月底錄得,5座中高層B室,實用面積405方呎,亦是由投資者沽出,成交價722萬,與2016年的買入價約569.8萬相比,帳面賺約27%。

最新市況

低層戶叫690萬起

利嘉閣地產高級經理黃珉晟表示,藍塘傲2月暫未有錄得買賣,1月錄2宗,均在月底錄得,同屬400餘方呎1房戶,實用平均呎價約17,681元。

現時屋苑約有48個放盤,1房入場叫價690萬,中層單位要720萬以上起步。至於2房及3房入場叫價分別980萬及1,300萬。

元朗 PARK YOHO 上車客810萬承接 微賺7.3%

近月樓市氣氛欠佳,元朗PARK YOHO 有3房單位,大幅減價140萬,以810萬易手,較屋苑對上1宗同類二手成交價回落約半成,原業主帳面微賺7%離場。

3房套望內園

美聯物業首高級營業經理張瑋津表示,Park YOHO新近錄得Park YOHO Venezia 6A座低層D室易手,單位實用面積723方呎,向北望內園,間隔3房套,原業主數月前叫價約950萬放盤,有見近期市況波動,期間數次降低叫價,吸引區內上車客洽購,最終以810萬成交,大減約140萬,呎價約11,203元。

據了解,原業主於2016年7月,一手價約755萬購入上址,3年期SSD期滿後,轉手帳面獲利約55萬,幅度7.3%。另資料顯示,屋苑對上1宗同類型二手成交在去年11月錄得,Park YOHO Venezia 6A座中層C室,實用面積841方呎,成交價860萬,約3個月樓價回落約半成。

最新市況

近月買賣集中1B期

PARK YOHO分多期發展,其中1B期PARK YOHO Venezia在去年7月起,業主持有單位陸續滿3年,不用支付額外印花稅,近月屋苑的二手買賣,集中在該期。

在2月PARK YOHO錄約2宗二手成交,均位於PARK YOHO Venezia,其中1宗成交為5B座中層E室,實用面積約502方呎,間隔2房,以596萬成交,呎價約11,873元,造價稍低於市價,同類單位叫價650萬起。

筲箕灣 形薈 細2房扣使費近平手離場

筲箕灣近年多個新盤入伙,而且SSD期限陸續完結,市場開始錄得少量二手交投。其中,由新地發展的形薈,本月最新有2房戶以970萬易手,低市價約3%。

2個月減價80萬

香港置業高級聯席董事朱永健表示,市場最新錄的個案,位於形薈1B座中層F室,實用面積431方呎,屬「細2房」間隔,外望筲箕灣一帶市景,去年12月以1,050萬放盤,可以安排約睇,近期農曆新年及新冠肺炎影響,議價相對容易,最終本月以970萬沽出,比市價平約2%至3%,呎價22,506元。據了解,原業主2016年斥約850萬一手買入,單位已過SSD售出,惟扣除其他雜費後,僅微賺甚至可能「平手離場」。最新市況

盤源一半為開放式

朱永健稱,目前形薈貼市放盤約12個,當中約一半為開放式單位,叫價約680萬起;其餘的1房及2房戶型,叫價分別約918萬及999萬,均可以承造高成數按揭。

至於同區的香島交投亦疏落,中原地產高級分行經理李偉寧則表示,屋苑最新成交追溯至去年年尾,錄得1座中層C室,實用面積715方呎,2房間隔,以1,360萬易手,呎價約19,021元。屋苑最新盤量約69個,2房最平入場費約1,000萬起。

啟德1號 呎價穩守2萬 低市價15%

屯馬綫一期剛通車,啟德區新近入伙的屋苑成為市場焦點,目前只有啟德1號提供二手盤源,交投未見活躍,最新的成交於1月初錄得,有同區客以1,038萬承接2房戶,呎價穩守2萬,較市價低近15%。

尚有單位未過SSD

中原地產經理施嘉倫透露,啟德1號共有2期,不過仍有單位未過SSD,估計要到今年8、9月才有多些單位鬆綁,故屋苑最近交投不多。最新一宗買賣,位於啟德1號(I)2座高層F室,實用面積507方呎,屬2房間隔,向西南,原業主在2016年9月入市,作價807.2萬,並於去年8月以1,400萬開價放售,後來調整至1,090萬獲同區買家洽購,上月初終以1,038萬易手,呎價約20,473元,較市價低約14.7%。若按原業主的購入價計算,帳面賺逾230萬離場。

最新市況

77伙放售 1房最平800萬

施嘉倫表示,目前啟德1號(I)及(II)共提供約77個單位放售,最平價的1房戶約800萬,而2房戶盤量佔最多,約45個,入場叫價約1,150萬。至於同區另一個屋苑嘉匯,料下個月將有單位滿SSD,現時市場約有43個放盤,最平價的1房單位約850萬。

撰文:梁健、江俊洋 攝影:馬駿桐

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近期接連有半新樓SSD「鬆綁」,遇着樓市向下,部分業主為求「甩貨」不惜蝕讓,如Grand YOHO新近有2房沽出,原業主帳面微蝕7,000元。

元朗Grand YOHO現約月70個放盤,2房入場叫價768萬。 (資料圖片)

屋苑不少單位享開揚村屋景致。

屯門新晉屋苑豐連,錄得低市價成交,原業主帳面獲微利,扣除手續費蝕約10萬。

薈晴放盤量約有36個,開放式入場叫價約400萬。

近半年將軍澳南接連有半新盤SSD期滿,包括有樓齡約1年的海翩匯。

藍塘傲有1房單位,租客遷出後,原業主即以738萬沽貨,帳面賺約17%。

元朗PARK YOHO Venezia在去年7月起,3年期SSD開始解封,市場亦陸續有二手成交。

形薈由新地發展,有3座大廈組成,主打開放式至2房單位。

位置上,啟德1號靠近港鐵啟德站,出入方便。

嘉匯料下個月將有單位滿SSD後於二手市場放售,目前市場有約43個放盤。

港鐵啟德站在2月14日啟用,附近居民出入更為方便。








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