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屋苑問盤客四出瘋狂鋤價 疫市低價成交增 心思思執平貨

新冠肺炎疫情持續,二手屋苑睇樓量依然處低位,但近期有部分問盤客開始心思思想趁機執平貨,向放盤業主瘋狂鋤價,個別鋤價幅度達一成半至兩成之多,雖然與大部分放盤業主的可接受議幅相差甚遠,但市場近日仍接連錄得低價易手,「確診屋苑」都開始紛錄成交!

確診屋苑 紅磡 黃埔花園 3房低市價7%易手

黃埔花園自從出現新冠肺炎確診個案,並有患者離世後,初期冰封的二手市場近日開始錄得成交,2宗成交均屬700餘方呎戶的低市價個案,有單位在劈價170萬後,以1,060萬易手,成交價低市價約7%。

太陽物業分行經理宏惠強指出,「屋苑於周末期間錄得『確診』後首宗成交,為777方呎的1期1座高層G室3房戶,之前因有租客『無樓睇』,曾叫價約1,300萬,至10至11月期間交吉有匙叫價1,230萬,當時曾有客出價至約1,100萬,但業主堅持不賣,至近日因疫情影響,最終要減價至1,060萬沽出,較同類型單位市價的1,140萬,低了約7%。」

至於另一宗為9期5座高層C室,面積727方呎3房連套房間隔,望內園及黃埔號「船頭」公園景,屬頗優質單位,成交價約1,110萬,較市價低4%。

黃埔新邨321呎 跌破500萬

宏氏指出,現時黃埔花園大部分的自用放盤單位,業主仍然是絕大部分不開門睇樓,睇樓以匙盤為主,屋苑的280個放盤之中,封盤戶不足10伙,匙盤約有20間,2房戶入場價由1月的655萬,下調至現今的628萬;3房戶則約980萬入場。

至於毗鄰的黃埔新邨,則錄得成交價跌破500萬的成交,代理明言「近2年都無見過」。他指出,「單位為佳富樓低層2室,面積321方呎,1月時開價530萬,數日前減叫價至490萬,周一(10日)議價至483萬即沽出,對上的同類型單位成交,最平都要550萬,平過500萬的黃埔新邨成交,近2年都未見過!」

馬鞍山 天宇海 問客盤鋤價一成半

馬鞍山天宇海雖於上月21日出現新冠肺炎個案後,首個周末屋苑睇樓冷清,但至上周末開始有睇樓客重新開始問盤睇樓,更有客鋤價一成半,唯業主一般只接受5%議價空間。屋苑本月暫錄得2宗成交,成交量跑贏上月全月。

世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生指出,「天宇海2月錄得2宗成交,除了1宗為銀主盤成交,另一宗則為1B座中層D室,單位面積736方呎,去年叫價1,045萬,近日減價至948萬沽出,上月同類單位成交價約970萬,成交價低市價約2.3%。」

他又指,「有確診個案後的首個周末,天宇海近乎零睇樓,但剛過去的周末,單是我眼見都最少有兩三枱客,不過有部分還價幅度由10%至15%不等,業主未必接受得到,現時大部分放盤業主的議價空間只約5%左右。」

確診後錄2宗成交

現時屋苑約有60個放盤,其中最平入場戶為6A座的高層B室,單位面積694方呎,採3房間隔,最初叫價980萬,但近日調減叫價至930萬,成為全屋苑最平單位,上月同類型單位的市價大約950萬左右,其叫價較市價低約2%。

至於4房大單位,亦有減價情況,莊氏指出,「如1A座高層B室,面積962方呎,本月7日之前原先叫價1,400萬,近日減叫價至1,350萬,成為4房戶入場版。」

青衣 灝景灣 買家靠睇單位相入市

青衣灝景灣及長康邨先後都有住客確診新冠肺炎,其中灝景灣有問盤客要鋤價「1球」之外,更錄得事故單位樓上的2房戶在放盤2周後,以838萬沽出,呎價低於1.7萬。

中原地產副區域營業經理林學勤表示,「灝景灣近日睇樓客寥寥可數,肯睇樓的還價態度進取,如3房單位會大膽還價『1球』。業主方面,現時10個業主有7個都不肯開門參觀,餘下肯開門的業主,個別聲稱家中自備消毒酒精,睇樓客不介意『被消毒』都可以安排,而且這些業主有心沽貨,故有約4%至5%議幅。」

睇樓客鋤價「1球」

灝景灣作為區內指標屋苑之一,價位向來硬淨,但在疫情下,部分業主都「腳軟」,林氏透露,「本月最新錄得10座高層G室,實用面積499方呎,2房間隔,值得一提的是,上址位於事故單位的樓上。據知,原業主開價900萬,原業主是願意開門的,但因為近期疫情關係,睇樓客未有上門參觀,只是睇單位室內相片後就扑槌入市,約2星期後以838萬成交,呎價約16,796元,較市場呎價約1.7萬略低。」

屋苑現提供約92個放賣盤,鎖匙盤僅有6個,其中8座極低層F室,2房間隔,1月初叫價870萬,最新已減至830萬放售,減價約4.6%,成為屋苑目前最平單位,與上述最新成交作價相若,而3房單位叫價則約1,130萬起。

火炭 御龍山 問盤客大幅還價兩成

受到出現確診個案影響,火炭御龍山睇樓量大減,過去周末少於10枱客睇樓,租買各佔一半,但因為個別睇樓客還價幅度多達兩成,大大超出放盤業主的接受幅度,故出現確診個案後尚未出現成交。

中原地產高級分行經理曾紀賢指出,「公布御龍山有確診個案後,之後的周末只有零星睇樓,不足10枱,不少自用業主雖然都願意開門睇樓,但因為個別睇樓問盤客大幅鋤價,部分還價達兩成之多,而業主又只肯接受5%議價空間,故暫時都未有成交。」

2房入場費930萬

曾氏指出,御龍山最新成交為「確診」前錄得,為2座中高層C室,面積699方呎3房間隔,成交價1,130萬,較同類單位的1,200萬市價略低5%。

對正港鐵火炭站的御龍山,現時約有100個放盤,貼市叫價放盤約佔一半,2房及3房入場費分別為930萬及1,200萬,而4房戶放盤因為向馬場且都是中層或以上,故現時入場價約2,500萬。

將軍澳廣場

優質戶「零議價」1,200萬易主

將軍澳廣場繼日前錄得1宗租務之後,終於錄得屋苑有確診個案後的首宗成交,728方呎望泳池球場景優質戶,在「零議價」之下以1,200萬的市價水平成交。

將軍澳廣場睇樓仍然淡靜,但日前成功錄得「確診」後首宗成交。香港置業助理分區董事劉浩勤指出,「新買家其實在屋苑出現確診個案之前已在洽購單位,成交單位為7座中層C室,面積728方呎,3房連套房加士多房間隔,望泳池及球場景,原業主於1月中旬放盤,叫價1,200萬,雖然及後屋苑出現確診個案,但業主叫價硬淨,新買家於『零議價』之下,以1,200萬承接,每方呎價16,484元。」

放盤稍增至90個

由於成交量少但不乏新增放盤,將軍澳廣場的放盤由上周的75個增加至90個,但屋苑的數間減價放盤,於減價後仍屬偏離市價,劉氏指出,「如2座1間中低層428方呎2房戶,去年7月叫價800萬放盤,當時同類單位市價約750萬,至近日業主減叫價至750萬,但現時同類單位相信要約700萬左右才有承接。」

馬鞍山 銀湖.天峰 2房入場戶自減10萬吸客

馬鞍山銀湖.天峰自出現確診新冠肺炎個案後,睇樓氣氛維持疏落,有些業主預視到準買家會鋤價,但議價空間最多5%,個別則不想「賣得便宜」而決定封盤不賣。不過亦有2房入場價單位,近日再自動減價10萬吸引買家。

美聯物業首席高級營業經理黃家樂稱,「銀湖.天峰近期睇樓人流減少3成,現時睇樓客多數『搵平盤』,個別會鋤價約5%至10%,事實上有些業主都預料準買家會傾價,但5%議幅已是他們目前可接受的範圍,也有些不想『賣平咗』,暫時封盤。」

個別業主暫時封盤

屋苑本月暫時維持約2宗成交,平均呎價約15,264元,現有約超過150個盤源,包括25個屬鎖匙盤。其中,位於7座高層F室,實用面積564方呎,2房間隔,現時有租客入住,但可以安排睇樓,約1星期前叫價為830萬,原本已是屋苑2房戶入場單位,近日再減叫價至820萬,減幅約1.2%。

黃氏又提到,毗鄰銀湖.天峰的翠擁華庭,受到疫情影響市況,有業主原先開價880萬,放售6座低層D室,實用面積702方呎,3房1套間隔,得悉旁邊屋苑出現肺炎個案後,決定封盤不賣。

西南九龍 御金.國峯 400呎戶低市價5%成交

自錄得確診個案後,本月御金.國峯暫錄得2宗成交,均為約400及400餘方呎的細單位,其中前者以718.3萬易手,成交價較同類單位市價低約5%。

中原地產分行經理胡鴻洲指出,「御金.國峯的6座中層B室,面積400方呎1房間隔,去年3月叫價918萬放盤,去年中減叫價至898萬,至早前屋苑出現確診個案後,業主再減叫價至758萬,成為同類最平放盤,即吸引買家議價,最後以718.3萬成交,較同類市價760萬低約5%。」

3房議幅較多

他又指,「屋苑睇樓量稍增,但客人問盤都是抱執平盤心態,所以普普通通都要鋤價一成,唯放盤業主肯落價的不多。如果論議價幅度較多的戶型,相信為3房戶,因為此戶型同區多供應,大部分有意在此區找3房戶的客源,多數先睇九龍站屋苑,不合心水才會再睇御金.國峯。」

今周屋苑放盤量較上周的170伙稍多5伙,胡氏指出,主要是因為交投量少,而新盤源繼續加入,故放盤量有稍稍上升的情況。屋苑現時開放式戶入場費650萬,而1房戶方面因為上文提及的最平1房已售出,現時1房戶最平叫價已跳升至800萬。

小西灣 藍灣半島 2房單位問盤最多

小西灣藍灣半島於本周證實有住客患上新冠肺炎,在未有確診個案前,已經有準買家於農曆新年時候查詢「劈價盤」,部分鋤價幅度最高更達兩成,當中又以樓價乎合高成數按揭的2房單位問盤最多。

過年前已有客查詢劈價盤

利嘉閣地產助理分區經理武秉強指出,「藍灣半島準買家大概春節時候便已經開始留意,查詢該屋苑的『劈價盤』,部分鋤價幅度介乎1成至2成,尤其是2房戶,因為剛性需求大,加上受惠於高成數按揭。」

藍灣半島最新成交為出現確診個案前錄得,武氏表示,「本月最新錄得2座高層F室,實用面積455方呎,外望山景及海景,屬屋苑的2房『樓王』,原業主本月初以870萬放售單位,而且可以開門給買家睇樓,最終睇樓2次後決定入市,議價24萬,以846萬的市價易手。去年12月同座另一間高層F室,較上址低幾層,則以863萬成交,同類單位約2個月內回落約2%。」

屋苑最新放盤量約150個,惟市場暫時未有1房單位放盤,最平單位為2房戶,入場費約800萬,而3房戶盤源較多,當中開則最大的3房套連工人房單位,入場價約1,500萬,這類單位的減幅有約5%至8%。

其他屋苑

觀塘 麗港城

748呎戶樓價跌穿900萬

觀塘指標屋苑麗港城日前錄得本月首宗成交,為「3房改4房」戶,成交價890萬,呎價低於12,000元,代理指為近半年來首宗樓價跌穿900萬之成交。

中原地產分區營業經理洪金興指出,「該成交為16座低層H室,面積748方呎,向西望開揚池園景,原業主於約3個月前叫價930萬放盤,期間分段調減叫價至910萬及約900萬,近日以890萬成交,呎價11,898元,低同類低層戶市價約2%,成交更為近半年首宗跌穿900萬樓價的個案。」據悉原業主於2012年10月以589萬購入單位,持貨逾7年,帳面獲利301萬。

鰂魚涌 Mount Parker Residences

4房3280萬沽 平市價20%

鰂魚涌區的Mount Parker Residences主打大戶,向來二手成交偏少,價格硬淨,但在疫情影響下,屋苑剛錄得今年的首宗成交,原業主劈價1,220萬將單位以3,280萬易手,低市價20%,計及使費後,業主持貨5年多,獲利僅約90萬。

實際獲利僅90萬

中原地產首席分區經理楊文傑指出,「Mount Parker Residences的成交為低層C室,實用1,353方呎,採4房雙套房間隔,原業主去年起叫價4,500萬放售單位,但一直無人問津,至今年1月調減叫價至3,980萬。近期疫情持續之下,業主急售再劈價至3,280萬後成功沽貨,累減1,220萬,成交呎價24,242元。」

據悉原業主於2014年8月購入單位,購入價為2,962.6萬,帳面獲利371.4萬,但計及逾280萬的印花稅等交易費用後,實際獲利僅約90萬。

Mount Parker Residences現時放盤約有17伙,以全屋苑提供92個單位來說,放盤不算少數,至於入場費方面則約4,050萬。

荃灣中心

新婚客「即睇即買」山景戶

一向被視為上車屋苑的荃灣中心,有代理表示近周睇樓量不俗,但部分睇樓客向減價盤再鋤價一成,未為放盤業主接受。另有準新婚上車客「即睇即買」少有放盤的優質山景戶,成交價433.8萬,較同類市價低逾6%。

美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示,「剛過去的周日都有多組客人睇樓,即使是閒日都睇樓兩三轉,不過部分睇樓客查詢減價盤後,再打算鋤價一成,個別更想以『300頭』買320餘方呎戶,業主當然接受唔到,因為現時此類單位的入場費,最少要388萬。」

至於上文提及的即睇即買成交,他指出,「這對準新婚客在去年12月開始在荃景圍睇樓,希望找山景優質戶,但當時只有1間合乎條件且叫價偏高。日前再到荃灣中心睇樓時,見17座高層D室可望山景,且價格比去年平了一成,故『即睇即買』,單位329方呎,1月尾叫價480萬,上周減價至440萬,該對準新婚客與業主議價至433.8萬成交,呎價13,185元。現時同類單位約465萬,上述單位成交價低市價約6.7%。」

荔枝角 美孚新邨

「遺產貨」低逾一成售

早前因鄰近設隔離營的美孚新邨,本月交投淡靜,暫只有3宗成交,當中包括有新近錄得的717方呎3房「遺產貨」,在開盤3日之後,即以低市價逾一成易手,成交價938萬。

議價至938萬易手

利嘉閣地產聯席市務董事郭永峰指出,「這間『遺產貨』為6期蘭秀道27號高層D室,實用面積717方呎,屬優質向東南單位,採3房連套房間隔,數日前開盤叫價950萬,叫價偏低以加快套現,開盤3日後即獲新買家議價至938萬易手,現時同類單位的成交價約1,050萬,單位成交價足足比市價低10.7%。」

他又表示,美孚新邨雖然睇樓量跌,但仍不乏問盤客,大部分都想趁勢找平盤,部分鋤價一成,「例如有睇樓客想以出價『800頭』買3房,但現時同類戶型樓價最少都要近900萬。」

東涌 藍天海岸

3房戶呎價跌穿1萬

東涌區睇樓量下跌,其中藍天海岸新近有874方呎3房連套房戶成交,實用呎價跌穿10,000元,較同類單位市價低約一成,代理估計同類單位的放盤業主,有機會因此而調減叫價。

利嘉閣地產高級經理劉景駿指出,「藍天海岸近日在疫情影響下,問盤量大跌,令個別業主願意以低價沽貨,如望園景的874方呎5座低層C室,採3房連套房加貯物室間隔,日前以845萬沽出,呎價跌穿10,000元,僅9,668元水平。現時同類單位的成交價約930萬,今次成交價足足低同類單位一成。」原業主於2006年9月以約325萬購入單位,即使低市價一成沽出單位,帳面獲利仍有約520萬。

劉氏表示,藍天海岸1月錄得3宗成交,2月則暫錄2宗;而屋苑的90個放盤之中3房戶較少,現時屋苑的1房戶,最平叫價530萬,2房及3房戶最平叫價分別為600萬及910萬。

點睇樓市

若有低市價1成盤會留意

吳先生是黃埔花園老街坊,已居於此20多年,他表明如果有「筍盤」都會留意,「我唔擔心黃埔花園出現肺炎病例,管理公司會做好清潔,如果有低市價1成以上的放盤,我都會考慮,只是暫時未見到呢啲筍盤。我本身亦有黃埔花園單位早前放售,見最近疫情影響下,暫時寧願不賣,觀察多一段時間先再作打算。」

「今次的疫情都不知何時結束,我估計樓市會有5%至10%調整,幅度不會很大,始終市區都無地起新樓,政府亦不會平賣土地,人工同物料都貴,樓價好難大跌。」

吳先生

黃埔花園業主

我會考慮澳洲樓

剛在紅磡地產代理行索取樓盤單張資料的王先生透露,「我數年前在區內買樓自用,今次是想了解最新樓市,現階段就算要投資也不會買香港樓,香港的樓價與市民的收入相比屬偏貴,我在澳洲讀書都有留意當地物業,投資或會考慮澳洲樓。」

問他在疫情下會否考慮沽出手上的物業,他就表示,「我在香港工作,所以不會考慮賣樓,如果他日真的移民,才會考慮賣樓。初步估計,在今次疫情下樓市都會向下調整4%至5%,唔會跌得多,市民始終有居住需要。」

王先生

紅磡居民

不會重回沙士價

居於將軍澳廣場的陳先生表示,「雖然我不是住在事發的第2座,但疫情對樓市的影響確是無可避免的,我相信整體的樓價會微跌,但應該不會重回沙士時淘大花園的低位和大跌幅吧。」被問到新樓部分洗手間為「黑廁」設計,他指出,「最重要是適者生存,設計對於家居衛生的影響不大。現在我已盡量避免到人多的地方,並多加清潔家居。」

陳先生

將軍澳廣場住客

已「供甩」單位 不怕跌價

一家四口居住於寶盈花園2房單位約20年的劉先生表示,「目前樓價若去到沙士價,一定會很多人入市,但事實是政府似乎想托市,尤其近期有銀行推出還息不還本的政策,對有樓揸手的業主有利。」「即使樓市真的向下行,都與我無關,我比較實際,純粹有間屋可以有瓦遮頭,好幸運自己間樓已經『供甩』。暫時子女尚未結婚,未需要再買多一個單位,不過到了他們畢業後出社會工作,是否有能力置業又是一個問題,如果是居屋我都勉強可以協助他們。」

劉先生

將軍澳街坊

陳氏夫婦

日出康城業主

如跌價兩成 可趁機換樓

不願上鏡的陳氏夫婦居於日出康城,陳先生表示,「我們認為本區樓市將會出現跌幅,預計最多可跌近2成。不過,我相信政府將會出招托市,跌幅不會像想像般大。」

陳太隨即表示,「如果樓價跌2成就好了!我們一直有意換樓,換一間更闊落和樓齡更新的3房單位。」至於心水樓盤的條件,「現在疫情擴散,令我們更注意單位間隔對衛生的影響,例如不會考慮設『黑廁』的單位。」

樓價最多跌一成

居於將軍澳君傲灣多年的李氏夫婦,受訪時正於將軍澳廣場內的一間商店外排隊等買口罩,他們表示,「疫情對二人的日常生活沒有太大影響,不過,我們有朋友正居於將軍澳廣場第2座(確診患者居住大廈),他心理上不多不少都會擔心,因此有幾日都不敢出街,不過,過了多日後都已稍為習慣。」

李太稱,「我覺得今次將軍澳廣場有確診新型肺炎個案,都是個別事件,對屋苑樓價不會有明顯影響。至於本港樓價走勢,整體不會大跌,最多跌一成,因為大部分業主都唔想賣。這個時候我們都不會嘗試放盤,畢竟單位是自住,而且身邊很多例子,都是高位沽貨,但多年來都『買唔返』。」

李氏夫婦

君傲灣業主

撰文:范海茵、江俊洋、梁健、唐健恒 攝影:何健勇、馬駿桐

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近期不少屋苑都出現睇樓客為執平盤,而瘋狂鋤價的情況,個別還價達兩成之多。

黃埔花園有3房戶在劈價170萬後,以1,060萬易手,成交價低市價約7%。

天宇海開始有睇樓客重新問盤睇樓,更有客鋤價一成,唯業主只接受5%議幅。

屋苑本月暫錄得2宗成交,成交量跑贏上月全月。(資料圖片)

地產代理表示,青衣灝景灣大部分業主暫時都不開門給準買家睇樓。

灝景灣現時有92個放賣盤,屋苑日前錄得呎價低於1.7萬的2房戶易手。(資料圖片)

火炭御龍山睇樓量大減,個別睇樓客還價幅度多達兩成。

御龍山現時約有100個放盤,貼市叫價放盤約佔一半。(資料圖片)

將軍澳廣場(箭嘴示)錄得屋苑有確診個案後首宗成交,728方呎望泳池球場景優質戶「零議價」1,200萬成交。

銀湖.天峰最新有超過150個放盤,包括25個鎖匙盤。

屋苑最平的2房及3房戶,入場價分別為820萬及1,180萬。(資料圖片)

現時屋苑放盤量略增至175伙。(資料圖片)

御金.國峯有1房戶以718.3萬易手,成交價較同類單位市價低約5%。

屋苑暫未有1房戶放盤,最平2房及3房戶叫價分別800萬及930萬。(資料圖片)

藍灣半島已有準買家於農曆新年期間查詢「劈價盤」。

美孚新邨有3房「遺產貨」開盤3日後,即以低市價逾一成易手。

荃灣中心部分睇樓客向減價盤再鋤價一成,另有準新婚以低市價逾6%「即睇即買」優質山景戶。








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